第二季房產滯銷報告 房產供與售失衡越漸嚴重

隸屬財政部的國家產業資訊中心發布《2018年第二季房產滯銷報告》，全國滯銷住宅達2萬9227間，同比2017年增加了40.0%，同比2016年勁更增加達117.5%，顯示房產供與售失衡越漸嚴重。

柔佛是滯銷住宅單位最多的州屬，佔全國的20.5%；檳城則是全國滯銷公寓單位最多的州屬；吉打和玻璃市的情況也值得關注，每兩間建竣新宅就有一間賣不出。

住宅房產滯銷，癥結究竟在哪裡？是發展商興建的房產售價等條件不符市場需求和購買能力？或是政府政策欠妥？本期《一週放大鏡》與大家聚焦房產滯銷問題。

根據國家產業資訊中心（NAPIC）的定義，在獲得完工及落成准證（CCC）後的9個月內無法售出的產業，都被歸類為滯銷產業（property overhang）。

2018年第二季，全國已建竣的滯銷住宅達2萬9227間，佔總供應10萬5753間的27.6%，滯銷住宅綁死高達172億3836萬令吉。

在滯銷的2萬9227間住宅中，依住宅類型來看，公寓單位最多佔1萬1602間（39%）；其次是排屋佔9998間（34.2%）。

若以價位來看，30萬令吉以下滯銷單位有1萬0384間（35.5%）；30萬至50萬令吉佔7499間（25.7%）；50萬至100萬令吉佔7525間（25.7%）；100萬令吉以上則有3819間（13.1%）。

若細看每個價位的滯銷和供應比例，30萬至50萬令吉新宅的供售最失衡，該價位的32.3%單位滯銷。至於30萬令吉以下的新宅，滯銷單位佔供應30.0%。

100萬令吉以上的新宅單位供應中有29.6%賣不出。50萬至100萬令吉的新宅的供售失衡相對輕微，滯銷單位佔供應的21.5%。

儘管滯銷新宅逐年增加，但房產興建依然蓬勃。據2018年第二季數據，正在全國興建中的新宅有16萬5914間，另有3萬5109間已獲興建准證但未動工。

除了住宅產業，《2018年第二季房產滯銷報告》也列出建竣店鋪、辦公套房（SOHO）及服務式公寓的滯銷數據。

在2018年第二季，全國已建竣的滯銷店鋪4348間佔供應34.2%；滯銷SOHO有1286間佔供應16.5%；滯銷服務式公寓1萬1485間佔供應23.4%。

另外，柔佛穩坐我國房產業最活躍的州屬，連續多年無論住宅、店鋪、SOHO、服務式公寓供應數量及滯銷數量都居冠全國。

柔佛2018年第二季已建竣新宅供應2萬3442間，佔全國總供應22.2%；滯銷單位則有5988間，佔全國滯銷單位總數20.5%。(CYL)

檳公寓滯銷最多

在檳州，2018年第二季建竣的新宅供應為1萬4355間，3958間滯銷佔27.6%。在這3958間滯銷單位中公寓佔2225間，是檳州滯銷單位最多的房屋類型。

檳州是2018年第二季最多建竣公寓單位的州屬，達9459間。滯銷公寓單位數量雖冠全馬，但檳州滯銷公寓單位只佔供應數量的23.5%，並非全國公寓供售失衡最嚴重的州屬，更嚴重的包括柔佛（32.0%）、彭亨（31.1%）、馬六甲（28.1%）及霹靂（26.5%）。

若以各價位的滯銷對供應比例來看，在檳州，10萬令吉至20萬令吉的新宅滯銷最嚴重，在建好的1196個單位中，540間滯銷，比例為45.2%。

50萬至100萬令吉的新宅是最好賣的價位，建竣6122間，滯銷1337間（21.8%）。其他價位的滯銷比例則介於25%至30%。

儘管從單位數量來看，柔佛及檳城是滯銷住宅單位最多的州屬，但若從各別州屬的滯銷對供應比例來看，吉蘭丹、玻璃市、登嘉樓及吉打才是供售失衡最嚴重的四大州屬。

據報告，在吉打已建竣的7427間新宅中，竟高達3600間滯銷，相等於48.5%，即每兩間建好的新宅就有一間賣不出。

吉蘭丹房產領域並不蓬勃，2018年第二季的新宅供應雖只有379間，但竟有211間滯銷，比例達55.7%。登嘉樓550間新宅，271間（49.3%）滯銷。玻璃市504間新宅，284間滯銷（56.3%）。(CYL)

杜進良：銀行收緊房貸審批導致滯銷

馬來西亞房地產發展商公會檳州分會主席拿督杜進良指出，政府自2014年打房及國家銀行收緊房貸審批，是導致房產滯銷的原因。

他說，之前不少發展商推出發展商承擔利息計劃（DIBS），即房產在興建至交屋期間，購屋者無需繳房貸利息，這優惠刺激了買氣，發展商當時應市場需求推出不少樓盤。

“然而，國行在2014年以要為房產市場降溫為由而禁止DIBS。國行也收緊房貸審批，大大影響買氣。”

他說，發展商配合政府要求及指示，興建不少可負擔房屋，但結果有意購屋者的房貸申請卻不過關，導致可負擔房屋滯銷。

“購買100萬令吉以上房產者，大多作為投資。基於經濟欠佳房貸審批又嚴緊，投資者擔心百萬令吉房產難轉手，因而選擇不進場，造成高價屋滯銷。”

他指出，可負擔房屋及高價屋基於上述原因而滯銷，相對好賣的是50萬至80萬令吉的中價屋，購買中價屋者目的大多是自住，而且是能通過房貸申請的中產家庭。

“發展商正努力消化建好及陸續建竣的樓盤，新推樓盤已減少。我們認為，打房不宜太久，政府是時候放手，讓市場自然調適，找到新平衡點。”

檳州地方政府、房屋和城鄉規劃委員會主席佳日星坦言，大環境經濟放緩，州內房產確實出現慢銷及滯銷現象。

他指出，人民對可負擔房屋的需求相對高，他因此鼓勵發展商主推可負擔樓盤。

“政府無法阻止發展商建高價屋，若發展商執意要建，就得自行承擔滯銷風險。”

“為遏止炒房活動，州政府規定，外國人在檳島只能購買只能購買300萬令吉以上的有地住宅及100萬令吉以上的高樓住宅；在威省則只能購買100萬令吉以上有地住宅及50萬令吉以上高樓住宅。”

他補充，州政府也向要在檳州置產的外國人徵收3%購屋稅。另外，所有在3年內轉售房產者需額外繳付2%稅務給州政府。

“解決高價屋滯銷問題非政府責任，但我還是配合大馬產業展，免除在7月22日至8月22日期間房產交易的3%外國人購屋稅及2%的3年內轉售稅，助發展商清貨。”

另外，他理解房貸申請遭銀行拒絕是房產滯銷的原因之一，他將積極地與房地部長及國家銀行溝通，爭取放寬房貸審批門檻。

佳日星也不認同國家產業資訊中心把“滯銷產業”定義為在獲得CCC後的9個月內賣不出的產業。他認為，時限應依價位及種類而不同。(CY)

吉滯銷對供應比例最高

吉打是全國新宅州內滯銷對供應比例最高的州屬之一，其中一個原因是土著固打。

馬來西亞房屋及發展商公會（吉玻分會）調查顯示，2009至2018年，在吉打非土著保留地上的屋業發展，逾1000間土著固打住宅、商業、工業單位滯銷，總價值達4億令吉。

該公會主席拿督莊偉松感謝吉州政府月前設立特別小組，討論把土著房屋固打單位開放讓非土著購買，助解決滯銷問題。

“去年，銀行嚴控房貸，導致許多購屋者和發展商難於貸款，經濟和政治局勢又不穩定，所以很多人暫時不購置房屋。”

他指出，在發展商積極推動下，已售出超過半數的滯銷房屋，吉州最新房產數據已好轉。他促請政府不要傳出太多可能打擊消費者和發展商信心的負面問題。

吉打州房屋與地方政府事務委員會主席陳國耀接受本報訪問時說，吉中瓜拉姆拉縣是吉州可負擔房屋等新宅滯銷最嚴重的地區。

“雙溪大年的新宅早已過剩現象，幾年前很多發展商又同期在瓜拉姆拉興建數千間可負擔房屋，加劇新宅滯銷問題。”

他說，由於瓜拉姆拉遠離市區，所以無人問津。吉打人民的收入低，符合資格申請者卻沒能力買，有能力者卻不符合申請資格，這也是可負擔房屋滯銷其中一個原因。

針對NAPIC報告指吉州5萬令吉以下的廉價屋和廉價組屋嚴重滯銷一事，他解釋，很多廉價屋因一些手續未完成而暫時不能賣出。

“吉北甲拋峇底的那卡薩力園廉價屋和甘榜奇拉人民組屋，每個單位價錢為3萬5000令吉，因手續技術問題而無法銷售。”(CYL)