拍賣怕購到藏屍屋？ 專家教你辨別6重要事項

他補充，拍賣市場一直都有便宜房產，投資者可以采納短期投資方式操作，競標屋子后放租，由租金收入支撐房貸，再等到好時机賣出，這可以降低現金流壓力及提高獲利。

他提到，有一些投資者選擇賺差价，競標屋子后裝修再轉售，過去10年很多投資者采納這投資模式，但利潤越來越薄，所需繳付的產業盈利稅也很高。

不過，他提醒投資者必須定位清楚才投資，确認自己的喜好，要自住、賺价差、短期或長期投資，才能用對策略操作。

怕買到藏屍屋 風水不好運勢被拉低

大部分華人投資者不敢購買拍賣屋，覺得風水不好運勢被拉低，也害怕買到“藏尸”屋！

吳志強指出，事實上，在數十万間拍賣屋成交，可能才遇到一間屋子曾發生命案。

“70%不敢買拍賣屋，覺得會衰。我們買了后再賣給他們，隔一手他們就愿意買，這是挺奇怪的觀念。投資者就是賺這樣的錢。”

他接受《馬新社》專訪時說，与其害怕買到命案單位，不如關注競標的屋子尤其是排屋是否曾淹水，畢竟命案已經過去，淹水是在未來還會發生。

此外，吳志強指出，疫情也加速電子拍賣發展，疫情前是50%，現在80%拍賣房屋是透過電子拍賣，只剩部分舊房產在法庭拍賣。

他說，根据數据，拍賣量最高在雪蘭莪、柔佛、吉隆坡及檳城，其中排屋的拍賣成交量比公寓組屋高，但這不代表排屋一定比公寓賺錢，胥視地點及人流量而定。

他透露，最近較多充當民宿的公寓被拍賣，因為疫情無游客無收入承擔房貸，這類房產也适合投資者。

6大重要事項

拍賣房屋業者認為，雖然競標拍賣房屋的風險是比二手房屋高，但若能夠留意6大重要事項，控制及降低風險，將能提高拍賣胜算。

吳志強說，拍賣房屋的風險是比較大，主要是要檢查的資料很多，但只要了解競標時可能出現的問題及事前做好功課，將能避開不必要的陷阱。

他列出6大競標拍賣房屋重要事項，若能提前一一确認及處理這些問題，將能控制風險。

1.先定位本身是否需要貸款購買拍賣產業及是否符合貸款條件，同時要确認拍賣產業是否可以貸款，因為有凍結令或發展商倒閉的拍賣產業是無法貸款。

2.是否是大馬公民，大部分拍賣產業只保留給大馬人，目前吉隆坡一些超過百万產業才開放給外籍人士競標，而且程序較為复雜。

3.拍賣產業是否是土著單位，如果是貸款合約兼轉讓（LACA）類型的不宜競標，難以解除土著單位限制，至于有地契的非LACA房產可以競標，但仍鼓勵購買非土著單位避開麻煩。

4.拍賣產業是否有政府或私人凍結令，若是政府的耗時處理，不鼓勵競標，私人的則比較容易處理。

5.必須根据拍賣通知書期限如120天內付錢得標价，因此要找有經驗及效率的律師處理，避免定金被取消。

6.拍賣房子是否有人住，因為可能要打官司取得庭令，須預算申請庭令費用，這會使到競標成本增加。

吳志強提醒投資者必須先了解上述問題才競標，而不是競標后才确認各种問題，同時也不要懶惰檢查或隨便听別人推荐，那會加大風險。

他也提醒投資者競標拍賣房屋的大忌是好胜要贏的心態，若不控制出价頂限，將輸在拍賣場和出价，買到貴房子。

他說，在競標拍賣房屋前，必須計算貸款、租金及投資回報率，設定自己的出价頂限，避免急著要標到房屋而出价過高。

他提到，一些拍賣單位出現激烈競標，除了該產業較有吸引力，有時是屋主一起競標推高競標价，因此千万不要覺得有人競爭就是超值。

他解釋，屋主可以競標自己的屋子，因為銀行還沒充公房子，只是訂下拍賣底价讓投資者競標，一旦最后得標价超出屋主拖欠的房貸，余額扣除雜費后將歸還屋主，因此得標价越高對屋主和銀行都有利。

“在競標現場，若為了贏在拍拍賣場，將會輸在出場价。要控制好情緒，設定好屋价价值多少，預算大概要標到多高就停手。這是許多年輕人忽略的，必須放下想贏的心態。”（TTK)

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隨著國內房產拍賣交易平台的出現，拍賣產業資訊不透明、拍賣過程繁瑣及存有灰色地帶等諸多問題已獲得大幅度改善，為產業拍賣業開創新格局。

拍賣交易量排三甲的BidNow房產拍賣交易平台在2019年創立，提供完整及透明的拍賣資訊，同時集合房地產經紀、投資者、業主、律師、銀行、會計、拍賣官等，提供一站式服務。

吳志強說，過去房產拍賣業有很多灰色地帶，一些价值高的房屋拍賣資訊可能刊登在冷門的地方報章，避免公眾發現，也有的拍賣資訊最后一分鐘才刊登，公眾來不及抽查房屋狀況而不敢競標，拍賣過程不夠透明往往讓投資者卻步。

他說，創立這平台就是要解決市場面對的問題，讓投資者清楚掌握拍賣資訊及公平競標到便宜房子。

他說，目前該平台有2万多活躍會員，同時對接8000多名房屋經紀，可以協助屋主或銀行快速找到買家，而買家可以用合理价格買到心頭好，照顧到各方利益。

來自檳城的吳志強從事房屋拍賣快20年，也是ActFast億贊拍賣公司創辦人之一，他坦言在還未推出平台的前几年，拍賣市場是紅海，占优勢的大型拍賣行開拓檳城業務，使到其公司業績從巔峰期每月60万令吉跌至几万令吉，因此必須轉型尋找出路。

“之前太保守，沒有創新或共贏模式，房子越賣越辛苦。我們很傳統地在報紙登廣告或在拍賣屋前貼紙牌及分傳單。當大公司進來（檳城市場），用臉書等社交媒体廣告轟炸，我們的業績大跌。”

為了加速公司轉型，他親自到中國取經，學習企業資本化并加以運用，在2018年把傳統拍賣模式轉型為產業科技，2019年分別開辦吉隆坡、砂拉越及柔佛分行，去年12月更在證券委員會認可的股權眾籌平台完成第一輪眾籌，籌獲201万令吉。

他秉持“相信才會產生力量，主動才會產生結果”理念，并以Grab電召車平台看齊，希望未來3年可以在大馬交易所上市及成為本土的獨角獸公司。

吳志強笑稱，過去拍賣行之間形同敵人互相惡性競爭，創立BidNow平台后，房產鏈上的各單位都是朋友及愿意合作，產生一個健康生態圈，所有人都能透過平台獲利，實現共贏模式。

他說，目前平台除了提供銀行拍賣的房產，也在4月推出JomBid讓屋主拍賣自己的產業，轉換舊有房屋買賣方式，解決屋主賣屋煩惱。