求生術─ 今期焦點 大山腳高峰城廣場
大山腳高峰城廣場是大山腳最早的百貨商場之一，當年在環球超市（The Store）及多家著名快餐店的“加持”下，帶旺了商場生意。但隨着大型租戶遷出後，本地人不再光顧，如今90%客戶群是外勞，高峰城廣場已變成了“外勞城”。現任管理層計劃將它轉型為大山腳批發城（BM Wholesale City），讓這里成為小型商品的發貨地，並在5年內提高其產業價值。
大型租戶遷出風光不再
大山腳高峰城廣場坐落於大山腳市中心，後方有大山腳巴士總站，旁邊有大山腳高峰酒店，地理位置非常優越。
該廣場建於1994年，1997年11月8日落成，在大山腳首間購物廣場烏達瑪（Utama Plaza）關閉了後，購物者便轉移到此消費。
當時，這里有多家快餐連鎖店，包括肯德雞、麥當勞、A&W，另有4層樓的環球百貨（The Store），商品應有盡用，還有保齡球場及台球中心，是市民消費的好去處。
後來，柏達鎮佳世客（JUSCO Seberang Prai City）進駐大山腳，在小山城掀起一陣新的購物浪潮，民眾有了替代選擇，高峰城廣場的店面租金又漲，使到大型租戶陸續遷出，廣場的風光也隨風而逝。
Econsave宜康省曾短暫入駐數年，但2020年7月5日也宣告停業。此後，這里就變成了外勞的購物天堂，讓本地消費者避而遠之。
申請易名待批
去年開始接手重振商場業務的管理層負責人郭先生說，管理層已將該商場定位成大型批發市場，今年初已向威省市政廳申請易名為“大山腳批發城”（BM Wholesale City），目前正等待當局的批准。
他透露，該廣場有5層樓高，佔地9萬5548.3平方尺，上市公司Meridian佔65%股權，個人租戶佔30%，餘下5%則由一名“拿督”所持有。
他說，商場內有320個商業單位，目前約170個單位開業或出租給人當貨倉。單在今年，有80個單位被新進商家租用或出租當貨倉，僅有4個商業單位撤離。
他指出，這里主要出售服裝、精品、金飾、手機、行李箱，還有10間專售外勞食物的食肆。底楼，1楼和2楼的店面都已全數被佔用，地下楼层（LG）則還有空位。接下來，管理層計劃將一樓廣場前的檔口，全部移入後方的店面，逼使所有商家開店。
招攬中國商家
“這里的定位是‘批發市場’，主要顧客還是外勞（佔90%）。我們會去中國義烏招攬商家進來，批發小型商品給本地商家，那里是全球最大的小商品批發市場。”
他指出，中國的合作伙伴正協助廣場招租，未來希望有更多城市外圍的小商家到此批貨，甚至吸引周邊國家的商家們都來這里取貨，成為物流轉運及發貨站。
“我們也計劃在商場內安裝閉路電視和無線上網設施，讓中國商家現場看到交易情況，顧客也可直接掃描各商家的二維碼，和中國商家直接溝通交易，而我們這里可能只需要做翻譯。”
他說，此舉協助業主招到更多租戶，若更多單位出租，業主有租金可收，也願意繳付管理費，若商場儲備金增加，日後就有資金改善商場基設。
儲備金不足暫不翻新
郭先生說，基於目前儲備金不足，管理層不優先翻新廣場，而是在有限資源下，先專注招租及吸引人潮進來，讓消費者有更多選擇。
“未來3個月內，管理層會優先改善一些基設問題，包括下個月開始裝修廁所，以分期付款方式更換LED燈管，停車場的管理也會外包。
目前，我們還在和供應商討論提升冷氣設備的模式，若要更換整套冷氣設備，需要400萬令吉。”
他了解商場內的電梯和升降機已殘舊，但更換設施費用太高須增加收入才能更換。
優先改善基設招商入駐
許多租戶都希望管理層可以翻新這座已開業26年的舊商場，郭先生坦言，很多租戶沒有繳付管理費及欠款，所以翻新計劃難以在短期內實現，在未來3個月，會優先改善商場內的基設問題，以招引更多商家入駐。
他說，大多業主不繳付管理費，令管理層面對極大挑戰，唯有將案件帶上仲裁庭，封鎖他們的店面，逼他們還錢。
打官司追討商家管理費
“為節省佔商場最大開銷的電費，管理層關閉了3樓的冷氣，唯一的理髮店則另外安排在店里裝置一台冷氣機，調整後每月可省下逾2萬令吉。”
他坦言，與現代商場相比，高峰城廣場的確“先天不足”，如設計過時、沒後巷、沒卸貨區、升降機零件陳舊及經常損壞、冷氣設備殘舊等。
他相信若批發商進來將帶動其他生意，透過商場重振計劃，5年內提高批發城的產業價值。
有興趣做物流或洗車生意的商家，可找他洽談。
商場衛生設備需改善
威威精品店老板邱先生（圖）說，如今商場的顧客90%是緬甸人，但疫情後生意受影響，平日人流不多，只有週末及月初會多一些人潮。
他說，商場內冷氣不足，商家都需自備風扇，電梯骯髒又無法操作，引起購物者不便，希望管理層正視問題。
“店是自己的，生意還是能維持，但是商場的衛生和設備問題需要改善，不然很難吸引人潮。”
須重新規劃帶旺商場
服裝店老板李啟閥（60歲）也是最早一批在此開業的店主，他說，此商場地點好，坐落在市中心，最重要是基本設施要改善，才能吸引人潮。
“管理層必須和業主配合，進行更多溝通，才能重新把這個商場帶旺起來。”
他說，管理層在3個月前調高管理費，但是仍未看到任何改善，很多時候是店家主動幫忙解決問題。
他希望商場可以進行大翻新，及招引大型的品牌商進駐，以帶動人潮。
理髮店靠老顧客撐住
姴麗珠美容美髮屋目前是商場三樓唯一開業的店家，老闆陳麗芳（右圖）憶述2006至2008年期間商場最旺的時期，當時戲院爆滿，環球百貨擠滿購物人潮，顧客都是華人和馬來人居多，後期卻成了各國外勞的聚集點。
“現在這里已經變成緬甸的‘仰光城’（Yangon Mall），顧客多是緬甸外勞，及少數的印尼、孟加拉及斯里蘭卡外勞。”
她說，以前最旺時期，每層樓都有一家理髮店，現在僅剩她一家獨撐至今。之前管理層有滿腹發展計劃，但都胎死腹中。
電梯完全沒操作、升降機僅有一台運行、廁所衛生不佳、陳舊的商場門面從未修整，她不禁感嘆：這樣的環境，如何吸引商家和消費者前來？
“如果找到對的租戶，這個商場肯定不會死，因為它的位置很好，是大山腳市區唯一的大型商場，而且大山腳要發展為古蹟城，商場如果提升，可吸引外地旅客來購物。”
她說，疫情後商場生意受影響，上門多是老顧客，也有一些新客通過網上得知這家理髮店後，摸上門來。
她希望現有的管理層做好基設、提升門面，尋找品牌租戶入駐，讓該廣場重新發光。