【新闻多点看】新商场兴起人流减少城中城广场没落求生

报导＼吴宛蒑 在车水马龙的浮罗池滑区，城中城广场（Midlands 1-Stop）曾是90年代繁荣的象征，这里曾经有全马首创的室内水上乐园、保龄球场和名牌汇聚的走廊，是全槟城人的周末向往。然而，随着槟城许多购物广场的兴起，这座老牌商场似乎陷入了某种时空停滞。 看着老板退休 打工妹把店撑起来 在城中城广场冷清的走廊里，每一盏亮着的灯下都守着一段几十年的故事。 “我已经在这里二十多年了，看着老板退休，我自己把店撑起来。” 李芬芳，从打工妹到老板，她见证了招牌的更迭。然而，她选择留下的理由有两个，其一是出于现实的考量。她说，这里的租金便宜，自己用1000令吉就能租下两间店铺，而这个价格放在其他商场是不可能的。其二是自己有稳固的老顾客，所以生意整体来说还算过得去。她笑说，要大富大贵是不可能，但三餐还是得以温饱的。 “很少会有人来这里闲逛。” 她坦言，多数到访这里的顾客都是带有目的性。他们都是知道了自己要买什么，要做什么才会到这里来，并且在买了东西后就会离开，不会有过多的逗留。 自新管理委员会接手后，因商场债务数额过于庞大，在与业主商量后的第一个大动作就是关闭中央空调，这让生意本就惨淡的商店雪上加霜。她说，为了生存，店主们被迫自费安装空调，不让生意受损。虽然关闭中央空调后，管理费也同等的减半，但她认为还是牺牲掉了部分人潮，让商场变得更加冷清。 她表示，新管理层确实尝试做出许多改变，但最后都看不见有什么成效。虽然他们也给出了很多提议，但最后都不了了之。在她看来，商场急需名牌店回流来拉动流量，而这才是长久之计。 指管理层“刁难” 不打广告店主怎活 陈秋德在与商场共生30多年的照片冲印店里打工，而他的情绪则更为激烈。他形容管理层的管理方式更像是在“刁难”。他说，不让挂横幅，不让放易拉宝，说是为了美观。但在这种冷清的商场，不让打广告，让店主怎么活？ 他说，原本店铺只专注为顾客冲印照片，但架不住生意惨淡，因此老板也开始提供额外的服务，如覆印资料等。 在他眼中，管理层的改变似乎只停留在表面。他指着走廊说，所谓的改变，无非是重新刷了围栏漆，装修了唯一一间在底层的厕所。他说，除了底层的厕所以外，其他楼层的厕所多少都出现漏水，门锁损坏的情况。他气愤地说，身为男性的他，上个厕所都需要用脚顶住门，防止有人从外打开。 不该执迷招名牌店 超市是真正引流器 商场内的人流不仅受硬件影响，更被大环境的齿轮无情碾压。 老爸茶代理老板黄康延的感触最深。作为商场内具有代表性和营业最久的茶铺，其80%的客源本是到对面槟安医院看病的印尼华裔。但因汇率问题，印尼客人的看病频率从一月数次降至一年数次。加上如今科技发达，他们可以通过线上购买的方式，将药物快递至家里，因此也减少了到大马看病的频率。 “客源流失最大的原因是中央空调被关，商场内部变得极度闷热。” 黄康延无奈地表示，由于二十多间店铺自装空调，将外机排热朝向商场走廊，导致身处内部的人大汗淋漓。 由于这里地理位置极佳，因此他建议管理层不该执迷于招入名牌店，引进一间超市才是真正的引流器。他指出，商场旁边是酒店，对面是医院，而游客和病人都需要日用品，因此引入超市才能为商场带来人潮。 存放货物打包快递 网卖仓库成新趋势 开店仅三年的阿May代表了商场内的一股新趋势，她将商场作为网卖的仓库。平日里，就在仓库里打包货物，准备快递给顾客。 拿到“友情价”租金 因为业主是朋友，所以她拿到了“友情价”租金，而这也是她选择城中城广场的理由。 “这里的人流主要集中在底层，多是医生、护士或病人来买小吃。” 她说，虽然楼上有补习中心和公司，但大多已丧失了传统的商场属性，转而变成了存放货物的物流据点。这种“去商场化”的现象，虽然保住了出租率，却无法找回往昔的逛街氛围。 业主身份分散 难大刀阔斧统一整顿 杨镇源与黄美羚在城中城广场内贩卖水晶和沉香，自1993年开业至今。而夫妇两对商场的没落看得更透彻。杨镇源深刻意识到，现在的年轻人对水晶、沉香这类天然产品已失去兴趣，取而代之的是电子产品。 “这是产品和商场双重的过时。” “这里很难重回商场模式了。” 杨镇源认为，城中城广场与新光大广场或槟岛88广场（原槟岛广场）不同。由于业主身份极度分散，多数是外籍人士或什至部分人可能已不在人世，因此很难进行大刀阔斧的统一整顿。 他表示，自己支持将商场转型为自带客源的办公模式，如律师所、补习中心、家具行等，让这些本身自带客源的机构来维持商场的生命。 “这是现在的流行趋势，能带来人流，管理层也能通过租金维持经营。” 同时他对即将开业的匹克球场寄予厚望。匹克球是流行运动，能为管理层带来租金的同时也能让商场亮灯。他也指出，未来若是匹克球场能顺利开业，为商场带来人潮，那么在球场周围就可以多开设餐饮店铺，提供餐食给运动完后的人。 对匹克球场寄予厚望 他透露，现在商场管理是一个恶性循环。业主因为铺子租不出去而不愿交管理费，管理层因为收不到钱而无法改善环境，比如重启中央空调，导致环境越来越差，而业主就会越不愿意交钱。 他说，管理层曾承诺收齐管理费后两年开空调，现在时限已过，空调依然停用，所以他认为，要想商场起死回生，就必须先打破这个循环。 债务高筑局势 管理层靠节流还债 城中城广场的困境，折射出槟城老牌商场在面对时代巨浪时的普遍阵痛。它既没有新光大广场那样庞大的业主委员会进行自发改造，也没有新式商场的资本注入。 正如庄言义所说，这是一个关于“鸡与鸡蛋”的死循环，是先有环境才有租户，还是先有租金才有环境？ 在这个债务高筑、硬件先天不足、业主分散的覆杂局势中，管理层选择了最痛苦的节流方式以还债。 这场长达两年的“重启计划”已经超过了原本的预期。然而，只要商场里的灯还在亮着，只要还有像杨镇源这样愿意接受新球类运动、像李芬芳这样守护老招牌的店主，这座曾经的“浮罗池滑之光”就还没有完全熄灭。 或许在不远的将来，当我们再次走进城中城广场，我们感受到的不仅是凉爽的风，更是这座老牌商场在转型浪潮中，成功突围后的焕然新生。 关闭中央空调节流 面对店主们的积怨与质疑，EAD产业管理有限公司负责人庄言义（图）给出了一组数据：自2021年接手时，商场账面资产为零，且有着巨额欠债，其中光是电费的欠款就拖欠了大约100万令吉。 “关闭中央空调是逼不得已的选择。”庄言义算了一笔账后说，关闭中央空调能在每月省下近15万令吉的电费。而为了安抚店主，他们提议将管理费减半，以减轻自行安装空调的店主的负担。 债务已还清超过50% 面对巨额的债务，他选择通过开源节流的方式来还清旧债，为未来铺路。庄言义欣慰的透露，目前的债务已还清超过50%了。 每月省下的15万令吉电费已转化为商场重生的资本。对于空调常年不开启会出现损坏的情况，他解释，为了防止这种情况的发生，管理层在每三个月就会开启检修一次，每次检修时长为3小时，而单次启动成本便高达3000令吉，但这都是为了确保未来随时可以重启。 而对于“为什么不转型”的指责，庄言义坦言现实中存在“硬性伤残”。第一个问题是排烟难题，仅有底层的部分商店具备抽油烟机和排污系统，因此若想将商场全面转型为美食广场是很困难的。 第二个问题是运输的盲点，城中城广场内并没有配备载货电梯。大型家具要入驻，则需要面对搬运货物的麻烦。他无奈说道，自己办公室内的桌子都是通过人力将其从楼梯搬至办公室内。 面对硬件设施的先天局限，庄言义并没有放弃，而是转向室内娱乐与专业办公的差异化赛道。他表示，已经积极的引入当下新兴运动的匹克球场，目前也在申请执照当中。同时也引入了全槟城最大规模的斯诺克球场及优质 KTV。 “在2024年推出的免租一年计划，虽收到很多申请，但80%都想拿来做仓库，所以我们都拒绝了。” 他坦言，现在实体店的市场需求萎缩，顾客都可以通过网上购物的方式去买东西，招商变得极其困难，更别提将商场转型成百货公司。因此他坚持筛选入驻者，拒绝将商场彻底变成“无人货仓”，优先引入办公室和教育中心。即便商场有80%是空的，也要保留其“人气”底线。 关于“横幅禁令”，他回应称这是为了维持商场基本的秩序与市容。他透露，管理层预计会在这两年里开始陆陆续续进行翻修，希望能通过好的形象和印象，为商场招来更多的店主入驻。 庄言义表示，要懂得开源节流，才能让商场持续经营。虽然现在的规章制度，如禁止乱挂横幅，起初会让店主不解，但长久来看，唯有维持整洁的市容，才能吸引真正的投资者。

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