中国为何收拾不了房市残局？
（北京25日彭博电）中国房地产市场已经滑坡4年，而且这个昔日最大经济成长引擎之一丝毫没有显露出好转迹象。房价持续下挫，陷入财务困境的居民被迫卖房，因为上马投机项目而欠下巨额债务的发展商濒临破产。
人们一度乐观地认为，政府为结束危机而采取的措施已成功激活了市场，但3月份的时候，有政府背景的发展商万科公布2024年创纪录亏损人民币495亿元（约68亿美元），表明了问题的严重。到了8月，房市危机再度迎来一个里程碑：地产巨头中国恒大集团从香港交易所退市，使其股票实际上变得一文不值。
中国正在考虑采取新措施来重振陷入挣扎的房地产市场，尤其是在10月新房和二手房价格创下至少一年来最大跌幅之后。这一低迷局面加剧了人们的担忧，即市场进一步恶化或对中国金融体系的稳定性造成冲击。
●中国恒大怎么了？
在这场拖累中国经济成长、造成创纪录数量的房企陷入困境的危机中，恒大倒塌是迄今为止的最大事件。
中国恒大由许家印于1996年创立，其快速扩张从一开始就依赖于大肆举债。该公司2021年底总负债达到约3600亿美元，为业内最高。其一度是按签约销售额计的中国最大房地产发展商，市值在2017年超过了500亿美元、走上巅峰。创始人兼董事长许家印也因此成为亚洲第二大富豪。那些年里，该公司还投资了电动汽车行业，并收购了一家国内足球俱乐部。
2020年，北京方面开始整顿房地产行业。新政限制了该发展商的举债能力，事实上阻止了信贷市场为其输血。尝试重组未果后，恒大于2024年在香港被勒令清盘。同年晚些时候，中国内地一家法院受理了针对其一家主要境内子公司的破产清算申请。
停牌许久之后，这家总部位于广州的公司于8月25日正式从港交所摘牌。恒大还有两家子公司在香港上市：一家是清盘人正寻求出售的物业服务提供商恒大物业，另一家是从4月开始停牌的电动汽车制造商恒大汽车。
●一些中国发展商是怎么陷入困境的？
在严格限制私人房屋买卖数十年后，中国于1998年建立了全国住房市场。当时，只有三分之一的人口居住在城镇。如今，这一比例已上升至三分之二，城镇人口增加了4亿8000万。农村人口进城为建筑公司和发展商带来了巨大的商机。
作为当时极少的安全、开放投资领域之一，房地产市场迎来了刚刚崛起的中产阶级，大量资金涌入推动房价在截至2022年的15年间上涨了五六倍。很大一部分财政收入来自于土地出让的地方和区域政府，也鼓励了这股房地产开发热潮。巅峰时期，房地产行业直接或间接贡献了约四分之一的国内产值，而且在家庭资产中的占比接近80%。尽管各方的估计不一，但如果把新建和二手房屋以及库存都算上，该行业在2019年的价值约52兆美元，大约是美国房地产市场规模的两倍。
这股房地产热潮靠举债驱动，发展商卯足了劲盖房，以满足预期中的未来需求。这就助长了炒房风气，发展商预售新房并越来越多地向外国投资者寻求融资。不透明的负债使得信用风险难以评估。房价被炒上了天，深圳等热门城市的房价/收入比超过了伦敦、纽约。为此，政府在2020年采取行动，以降低房地产泡沫风险，并缩小高房价可能造成的贫富差距。
为遏制该行业的负债、担心连串违约会重创中国金融体系，政府官员开始严控发展商的新融资，并要求银行放慢按揭贷款发放速度。政府对发展商的负债率和现金持有量作出严格规定，官方媒体将其称为“三条红线”。这些措施造成了房企钱荒，而为遏制冠病疫情而采取的激进措施，例如暂停建筑工地施工，则令形势雪上加霜。
许多发展商已经山穷水尽，无法遵从新规。2021年，背负逾3000亿美元债务的恒大发生违约，拉开中国房地产危机的序幕。另外两家房地产巨头融创中国、碧桂园也于2022年和2023年相继违约。
●这次整顿对房地产市场产生了怎样的影响？
购买需求旺盛了多年之后，市场突然陷入停滞。除了放贷限制外，冠病疫情相关封控带来的经济冲击强化了节俭文化，就业市场恶化则意味著人们突然面临裁员和降薪。
2022年，房价开始下降。2024年8月，中国房价创9年最大按年下跌。除了负债累累的发展商留下的数百万平方呎烂尾房外，供需失衡还导致截至2024年5月仍有4亿平方公尺的新竣工住宅未售出。
截至2023年底，家庭债务与人均可支配收入之比达到145%之高，房主面临的财务压力日益增大。房贷拖欠率在2023年底跃升至4年最高水平。一些房主被迫折价出售房产，导致问题愈发严重。
同时，更多资金紧张的发展商继续受到冲击。一年多前发生违约的中型发展商华南城，于8月11日被香港高等法院勒令清盘。自2021年危机爆发以来，香港法院至少已针对中国发展商颁发了8道清盘令。
●政府尝试了哪些措施来支撑市场？
2022年，当局意识到调控矫枉过正。为了避免“雷曼时刻”——即美国投资银行雷曼兄弟2008年倒闭并冲击全球市场——中国政府出台了相关措施，主要是促进发展商股权、债券和贷款融资，以缓和流动性危机。发展商获准动用更多房屋预售资金，这是该行业最大一个资金来源。此外，政府还推出了2000亿元（约270亿美元）“保交楼”专项贷款。
政府调整了融资规定，允许人民银行加大力度支持陷入困境的发展商，并指示银行确保部分地区的住房按揭贷款和发展商贷款都有成长。
自2024年年中以来，政府已降低了存量房贷利率，放松了大城市限购政策，下调了购房相关税费。在一些大城市，改善性购房成本也已降低。2025年8月，北京市对有购房资格的家庭在偏远区域购房的套数不再设限。上海和深圳随后也跟进。
但是以上种种都未能阻止房地产市场继续恶化。《彭博社》11月报道，中国决策者正在考虑新一轮措施。在议方案包括补贴房贷利息，以吸引慎重的购房者重返仍在下跌的市场。其他在酝酿的措施还包括提高个人所得税的房贷专项扣除额度，以及进一步降低住房交易契税等。
●中国房地产市场再恶化下去会有什么后果？
政府官员显然急于止住这场危机。他们的目标是尽可能减少对发展商的损害，并阻止它影响经济中其他脆弱的部门。这包括拥有庞大房地产风险敞口的银行、从业人员多达5100万的建筑业，以及依赖卖地给发展商来维持公共支出的地方政府。
截至9月末，中国银行业坏账达到创纪录的3.5兆元（约4920亿美元）。惠誉评级警告称，在居民偿还房贷和其他贷款困难的情况下，2026年形势可能进一步恶化。
而房市长期下滑也可能加剧通缩压力。前财政部长楼继伟近期警告称：“房子不值钱，居民对今后没有预期，拖累消费成长，也会增强通缩的趋势。”
摩根士丹利和中国金融40人论坛的经济学家认为，房地产行业对通胀的拖累可能比官方数据所显示的力度还要大。他们认为，中国官方消费价格指数（CPI）的计算方法未充分反映租金的下降，进而也就未能体现出更广泛的通缩影响。