求生術─ 今期焦點 大山腳高峰城廣場
大山腳高峰城廣場是大山腳最早的百貨商場之一,當年在環球超市(The Store)及多家著名快餐店的“加持”下,帶旺了商場生意。但隨着大型租戶遷出後,本地人不再光顧,如今90%客戶群是外勞,高峰城廣場已變成了“外勞城”。現任管理層計劃將它轉型為大山腳批發城(BM Wholesale City),讓這里成為小型商品的發貨地,並在5年內提高其產業價值。
大型租戶遷出風光不再
大山腳高峰城廣場坐落於大山腳市中心,後方有大山腳巴士總站,旁邊有大山腳高峰酒店,地理位置非常優越。
該廣場建於1994年,1997年11月8日落成,在大山腳首間購物廣場烏達瑪(Utama Plaza)關閉了後,購物者便轉移到此消費。
當時,這里有多家快餐連鎖店,包括肯德雞、麥當勞、A&W,另有4層樓的環球百貨(The Store),商品應有盡用,還有保齡球場及台球中心,是市民消費的好去處。
後來,柏達鎮佳世客(JUSCO Seberang Prai City)進駐大山腳,在小山城掀起一陣新的購物浪潮,民眾有了替代選擇,高峰城廣場的店面租金又漲,使到大型租戶陸續遷出,廣場的風光也隨風而逝。
Econsave宜康省曾短暫入駐數年,但2020年7月5日也宣告停業。此後,這里就變成了外勞的購物天堂,讓本地消費者避而遠之。
申請易名待批
去年開始接手重振商場業務的管理層負責人郭先生說,管理層已將該商場定位成大型批發市場,今年初已向威省市政廳申請易名為“大山腳批發城”(BM Wholesale City),目前正等待當局的批准。
他透露,該廣場有5層樓高,佔地9萬5548.3平方尺,上市公司Meridian佔65%股權,個人租戶佔30%,餘下5%則由一名“拿督”所持有。
他說,商場內有320個商業單位,目前約170個單位開業或出租給人當貨倉。單在今年,有80個單位被新進商家租用或出租當貨倉,僅有4個商業單位撤離。
他指出,這里主要出售服裝、精品、金飾、手機、行李箱,還有10間專售外勞食物的食肆。底楼,1楼和2楼的店面都已全數被佔用,地下楼层(LG)則還有空位。接下來,管理層計劃將一樓廣場前的檔口,全部移入後方的店面,逼使所有商家開店。
招攬中國商家
“這里的定位是‘批發市場’,主要顧客還是外勞(佔90%)。我們會去中國義烏招攬商家進來,批發小型商品給本地商家,那里是全球最大的小商品批發市場。”
他指出,中國的合作伙伴正協助廣場招租,未來希望有更多城市外圍的小商家到此批貨,甚至吸引周邊國家的商家們都來這里取貨,成為物流轉運及發貨站。
“我們也計劃在商場內安裝閉路電視和無線上網設施,讓中國商家現場看到交易情況,顧客也可直接掃描各商家的二維碼,和中國商家直接溝通交易,而我們這里可能只需要做翻譯。”
他說,此舉協助業主招到更多租戶,若更多單位出租,業主有租金可收,也願意繳付管理費,若商場儲備金增加,日後就有資金改善商場基設。
儲備金不足暫不翻新
郭先生說,基於目前儲備金不足,管理層不優先翻新廣場,而是在有限資源下,先專注招租及吸引人潮進來,讓消費者有更多選擇。
“未來3個月內,管理層會優先改善一些基設問題,包括下個月開始裝修廁所,以分期付款方式更換LED燈管,停車場的管理也會外包。
目前,我們還在和供應商討論提升冷氣設備的模式,若要更換整套冷氣設備,需要400萬令吉。”
他了解商場內的電梯和升降機已殘舊,但更換設施費用太高須增加收入才能更換。
優先改善基設招商入駐
許多租戶都希望管理層可以翻新這座已開業26年的舊商場,郭先生坦言,很多租戶沒有繳付管理費及欠款,所以翻新計劃難以在短期內實現,在未來3個月,會優先改善商場內的基設問題,以招引更多商家入駐。
他說,大多業主不繳付管理費,令管理層面對極大挑戰,唯有將案件帶上仲裁庭,封鎖他們的店面,逼他們還錢。
打官司追討商家管理費
“為節省佔商場最大開銷的電費,管理層關閉了3樓的冷氣,唯一的理髮店則另外安排在店里裝置一台冷氣機,調整後每月可省下逾2萬令吉。”
他坦言,與現代商場相比,高峰城廣場的確“先天不足”,如設計過時、沒後巷、沒卸貨區、升降機零件陳舊及經常損壞、冷氣設備殘舊等。
他相信若批發商進來將帶動其他生意,透過商場重振計劃,5年內提高批發城的產業價值。
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商場衛生設備需改善
威威精品店老板邱先生(圖)說,如今商場的顧客90%是緬甸人,但疫情後生意受影響,平日人流不多,只有週末及月初會多一些人潮。
他說,商場內冷氣不足,商家都需自備風扇,電梯骯髒又無法操作,引起購物者不便,希望管理層正視問題。
“店是自己的,生意還是能維持,但是商場的衛生和設備問題需要改善,不然很難吸引人潮。”
須重新規劃帶旺商場
服裝店老板李啟閥(60歲)也是最早一批在此開業的店主,他說,此商場地點好,坐落在市中心,最重要是基本設施要改善,才能吸引人潮。
“管理層必須和業主配合,進行更多溝通,才能重新把這個商場帶旺起來。”
他說,管理層在3個月前調高管理費,但是仍未看到任何改善,很多時候是店家主動幫忙解決問題。
他希望商場可以進行大翻新,及招引大型的品牌商進駐,以帶動人潮。
理髮店靠老顧客撐住
姴麗珠美容美髮屋目前是商場三樓唯一開業的店家,老闆陳麗芳(右圖)憶述2006至2008年期間商場最旺的時期,當時戲院爆滿,環球百貨擠滿購物人潮,顧客都是華人和馬來人居多,後期卻成了各國外勞的聚集點。
“現在這里已經變成緬甸的‘仰光城’(Yangon Mall),顧客多是緬甸外勞,及少數的印尼、孟加拉及斯里蘭卡外勞。”
她說,以前最旺時期,每層樓都有一家理髮店,現在僅剩她一家獨撐至今。之前管理層有滿腹發展計劃,但都胎死腹中。
電梯完全沒操作、升降機僅有一台運行、廁所衛生不佳、陳舊的商場門面從未修整,她不禁感嘆:這樣的環境,如何吸引商家和消費者前來?
“如果找到對的租戶,這個商場肯定不會死,因為它的位置很好,是大山腳市區唯一的大型商場,而且大山腳要發展為古蹟城,商場如果提升,可吸引外地旅客來購物。”
她說,疫情後商場生意受影響,上門多是老顧客,也有一些新客通過網上得知這家理髮店後,摸上門來。
她希望現有的管理層做好基設、提升門面,尋找品牌租戶入駐,讓該廣場重新發光。