檳州消協：投機者推高屋價‧人民買不起‧空屋率增加

2010-12-02

（檳城2日訊）檳城消費人協會主席莫哈末依里斯局紳指出，大馬屋價大幅上揚，一般國民都買不起房子，但真正原因並不是供不應求，而是許多人買房產是投機和投資，把屋價推高。檳城空屋率於2000年高達23.5%，10年後的今天更高，正朝向產業泡沫發展。

大馬產業朝向泡沫化

他週四在記者會上說，大馬屋價急速上揚，連中產階級也買不起房子，低階層人民更不用說了。

“2009年，吉隆坡平均屋價是39萬令吉，為平均家庭收入的6倍。檳島更糟糕，平均屋價54萬令吉，或等於平均家庭收入的8倍，超過危險水平，國際上可接受的屋價和與家庭收入的比率是3至4倍。”

他指出，大馬人口與住房普查說明，房屋是多過家庭的數目。2000年，全國空屋率是15.6%。某些地方更高，如馬六甲是24.5%、檳城23.5%和吉隆坡15.9%。城市房屋置空原因是剛建竣待售或出租，顯示很多人買房產是投機和投資，把屋價推高。

“房屋供求配合不當，大馬大多數人要的是買得起的屋子，但發展商供應的是他們買不起的。發展商更照顧投資者和投機者，使得他們利用買屋出租或轉賣來賺錢，這類人多數擁有超過兩三棟屋子。”

外國人投資地產炒高價

莫哈末依里斯說，政府鼓勵外國人投資公寓和地產，是搞錯了孰者為先，使屋價上揚更為嚴重。與印尼、菲律賓及泰國不同，大馬是東南亞少數允許外國人擁有地產的國家之一。

他表示，政府有道德上的責任使多數人居者有其屋或租公家房屋。

但是，令人悲哀的是，政府沒認真對待這個問題，或走錯了方向。若政府真心要人民居者有其屋，就應該控制發展商、銀行和投機者，因為他們對屋價的飆升扮演了重要角色。

檳州社會經濟及環境研究機構高級研究員林馬惠博士也指出，在1991年，平均屋價才1萬7000令吉，2009年卻飆升至超過55萬令吉。他也發現許多高級公寓都出現空置現象，市場上也有許多風險貸款，是非常不健康的。

房貸100%

政策問題多

莫哈末依里斯說，允許房貸100%政策會出問題，因為它鼓勵銀行發放高風險貸款，誘惑不負責任的買主在屋價下跌時或沒能力還貸時一走了之。比較慎重的政策是規定購屋者必需投入些資本。

他說，政府在2011年預算案里宣佈，首次購屋者可貸款100%，同時也宣佈屋價不超過35萬令吉者可豁免50%印花稅。豁免印花稅是好的，但應只限於首次購屋者。

“銀行的各種積極推銷方法也使屋價上漲，他們放鬆了放貸標準，願借出高達95%產業價值的貸款。他們更願提供可變利率而非固定利率的貸款，這樣可減低初期的利率來降低分期付款。另一減少每月份期付款的辦法是把貸款期延長到40年，超出了借貸者的工作生命期。”

他披露，最近建議的兩代人貸款是延長至70年，這已在日本出現，也反映情況變得多麼荒謬。他們鼓勵借貸者叫下一代來負擔債務。

因此，提供種種貸款方便，不只給一次買多棟屋子的富人，也給通過反常地延長貸款期才買得起屋子的人，或者提供初期低誘惑利率，這才是屋價上漲的主要原因。

政府應採措施

防產業漲價

為使居者有其屋，抑制不可永續經營的和不良的產業漲價，檳消協建議政府應採取以下措施：

1. 制訂公眾住房政策和提供人民買得起的房屋，尤其在城市地區。

2. 政府必須帶頭監督私人屋業價格，採取及時措施。

3. 政府應提高短期內交易的產業盈利稅。對於售賣擁有不足5年的產業，目前只徵收5%盈利稅，其抑製作用不足。

4. 政府應禁止售賣地產給外國人。至於非土地產業，則應禁止外國人獲得本國的房屋貸款，除非是已取得本國永久居民地位者。

5. 城市規劃師和地方政府應有綜合性的土地使用計劃，更重視發展綠色和方便人民的城市。