（檳城27日訊）楷立商業顧問公司Kalyx營運總監兼營銷總監林翰宏指出，設立投資控股公司（IHC）投資房產，有好處也有需要考量的事項，房地產投資者要了解及注意，以便做出合適自己的投資選擇。
他說，投資控股公司必須是超過80%收入來自投資收入、主要生意性質是持有投資，以及必須是投資控股的生意性質。
“目前投資控股公司只要有一名股東或董事就可成立，而它跟股東是獨立個體，當公司被起訴或破產，股東個人資產不會受影響。”
他今日在光明線上產業展主講“投資控股公司（IHC）在房地產的利與弊”時說，投資控股公司的好處是在以個人名義購買第3間住宅產業時，可把之前購買的2間住宅產業轉名到投資控股公司，當個人名下沒有任何房產的情況下，可重獲銀行90%的貸款來購買第3及第4間住宅產業。
他指出，用公司名義購買商業產業時，也可以向銀行貸款超過80%，而個人持有的產業在價格翻倍的情況下又捨不得賣，或想長久持有，這時就可轉名到投資控股公司，又可領出一筆款項來重新投入產業。
“不少人會購置產業傳承，即使有立遺囑，孩子要領出產業也得用上一兩年時間來完成相關手續，或得先支付之前所欠政府的稅務，但如果是已設立了投資控股公司，就可省下各項程序，而是直接把所持有的股份分予後輩。”
減少聯名風險
他說，投資控股公司減少聯名風險，如聯名對象被訴破產，也不會影響到另一方。當對方要脫售股份時，也不會影響到聯名者。
“投資控股公司每年得支付的專業費用約5000至8000令吉，同時只有一部份是可以扣稅，若當初以住宅產業轉名到投資控股公司，第6年及之後要售出時，產業盈利稅可不再是以個人產業的5%來計算，而是公司產業的10%。”
“短期內要售賣產業者，在要把產業轉名到投資控股公司時就得注意。今年5月18日內陸稅收局公布了新指南，非上市的投資控股公司稅率已調高至24%。”
王優幸：保障業主租戶利益
簽約前須瞭解各條款
租戶怕遇壞業主，業主最忌爛租戶！ONG YU SHIN律師樓創辦人王優幸律師說，白紙黑字（租賃合約）是能保障雙方利益的法律文件，雙方在簽署前須了解並協調合約中的每個條款。
他在光明線上產業展中，向大眾解釋住宅、服務式住宅及商業租約的基本知識，並提醒大家在簽約前，一定要先了解產業性質，即被歸納為非商業用途的產業皆屬住宅，包括有地屋及公寓，至於合約有效期3年以下則屬長期合約。
他說，一份受法律保護的租賃合約，須列明幾項基本條款，包括租賃基本事宜（業主及租戶資料、租金及交租期限）、租期、終止和續約條例、房屋修繕及改裝與業主的責任及稅費承擔約定。
“租期須雙方事先協調，避免租戶或業主在合約有效期間，擅自搬出或終止合約。”
他說，多數長期住宅租賃合約雖屬自動續約，且不會特意在合約中註明，然而大部分糾紛也因此而起，因為不註明“自動續約”的合約被定義為永久有效，期間租戶或業主不可擅自終止合約。
租期須雙方事先協調
“終止和續約條款不明確，對雙方都會造成困擾，因各種原因不願續租的租戶，卻因合約未註明終止日期而被‘綁’住。”
他指出，合約中須註明在租屋期間出現漏水等設備損壞時，租戶須及時通知業主，並由業主承擔修葺費用，包括管理費、維修費、水電費、押金數額及返還事宜，若在租屋期間業主不肯支付費用，租戶可先自付後要求業主在租金上扣。
至於住宅和商業租約在法律上有不同處理方式，王優幸說，簽訂商業租約前，雙方須事先了解租賃期間的商業用途，而業主應事前在檳威市政廳申請物業，包括工廠及店鋪的營業許可證。
他說，商業租約的時效一般為3年，若要拉長時效，租客可諮詢律師或中介，在合約中列明雙方同意的基本條件，包括租金、長期租期及續約權等。
可通過律師協調
將疫情納入不可抗力條款
新冠肺炎疫情衝擊下，為保障商業合約的有效力，多數商業租約中有附加“不可抗力（Force Majeure）”條款，尤其商場店鋪租賃合約。
王優幸解釋，“不可抗力”是指出現對外戰爭、自然災害及內亂等事件時，租客可以不履行合同義務，唯“不可抗力”條款中不包括疾病大流行（Pandemic）或政府發出的居家令。
“租客可通過律師或中介與業主協調，將新冠肺炎疫情納入‘不可抗力’條款中，即可在疫情期間引用該條款來減免租金或解除租約，否則若租客無能力或不願意支付租金，業主可要求租客提供擔保人代為履行合約。”
“其餘續約、涉及金額、中途轉讓及裝潢問題都要一一在合約中列明，期間必須向律師或中介從中協調或見證，確保所簽合約有法律效用。”
無牌營業私自轉租
多數服務式住宅業者違法
王優幸說，現今服務式住宅業者多數違法，即無牌營業或私自轉租予多名租客，導致住宅出現安全問題，並造成其餘住戶甚至住宅範圍不安寧。
他說，有意經營服務式住宅的業者或租戶須確保持有營業准證，並在合約條款中明確列明租客有權利進行日租計劃，並增加租客人數。“業主要確保收取押金用於支付保安費、維修費等雜費，若遇到‘臭腳’的租客和業主，我建議其中一方可通過法庭判決向對方索取12個月的賠款，法庭也會拍賣租客物品，以償還欠下的租金。”
業主和租客必須通過律師或中介協調，達致雙方同意每項條款，在合約上詳細列明後才簽約，以保護自己的產業和權益。
唐英翔：免睡處含負能量
動物可助推測地輻射
馬來西亞首位地質病理學家唐英翔博士說，人們可以透過動物的幫忙來推測所住的地方、睡床的位置是否有地輻射。
“狗天生會找地輻射處，如果家里有養狗，把狗安置在某一處睡覺，若它不喜歡，那可能有關地方就屬地輻射處。”
地輻射導致患癌
唐英翔說，地理能量與風水不同，在土地上的我們叫風水，地理能量則是土地下的礦場或流水等，有正及負能量之分，正能量如寶石和玉，負能量則是地輻射，會導致人患癌。
“地輻射會產生輻射波，而輻射波可上到幾十層樓，國外科學、醫學上就對地輻射可致癌進行了不少研究及報告，也有不少相關數據顯示睡在地輻射處可患癌。”
他今日在光明線上產業展主講“地理能量的奧秘”時，舉出不少國外科學及醫生的相關研究及報告，也讓觀眾觀看所準備的影片案例。
他說，除了人站在地輻射處體力會被消耗掉、睡的地方屬地輻射處會患癌外，若商店的收銀處或公司在地輻射處也會影響生意，若要改善就要快速換掉睡覺地方、收銀處或坐位等。
他指出，要探測是否有地輻射，可以透過動物來幫助我們推測居住地、睡床位置是否有地輻射。
他說，古代人也知道地輻射，他們會養牛羊來推測，如在一個地方養了牛羊一年後，生了很多小牛小羊、生產很多牛奶、羊奶，那這地方就沒有地輻射，相反人們就會遷往它處。
他指出，有些動物會避開地輻射，也有些動物是喜歡地輻射，就如蛇、貓，如一個地方蛇常出沒、造窩、生了許多小蛇，那就有可能是地輻射處，若家里的貓喜歡某一處，推測那兒可能是地輻射。
“所有鳥類都會避開地輻射，除了貓頭鷹外，因此貓頭鷹出現的地方也可能有地輻射。”
抽獎名單出爐
恭喜Chen Yut Yin
贏手機
光明線上產業展第二批抽獎名單出爐，您是幸運兒嗎？恭喜所有幸運兒，光明日報的工作人員會在近期聯繫您如何領獎，也恭喜Chen Yut Yin（011xxx22992）抱走VIVO智能手機。
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