【遇見律師】借名買房風險大（上）

借名買房，是指購房人以他人名義購買房屋的行為，即借名人（房屋實際出資人）與出名人（有購房資格的人）相約定，借名人負責出資，房屋先登記在出名人名下，過段時日再將房屋轉移到借名人名下。 我國房屋所有權的轉移需要通過登記完成，因此借名買房時，借名人通常會將房屋登記在信任的親朋好友名下。若日後房屋被順利過戶到借名人名下，則不會產生糾紛。但是如果出名人拒絕轉移房屋所有權，借名人的權利就會受到損害，糾紛因此產生。 現代社會中，借名買房的原因紛繁複雜，從眾多情況中歸納出以下幾個較為常見的原因： 為獲得購房優惠而借名買房，針對我國區域發展不均衡與房價居高不下的現狀，政府出台了一系列優惠政策，以此保障弱勢群體的住房需要，但也隨之出現一些不具備購房優惠的人借用他人名義購入房屋。 比如，在購買首套房屋時可享較大優惠，因此部分人就萌生了借用首套房購買者的名義購買房屋的想法，待條件滿足時，再將房屋轉移至自己名下。還有一部分人因為沒有公積金貸款，只能借用有公積金貸款的人的名義購買房屋，來緩解自己的還款壓力。 另有一些公司為解決職工的住房問題，以低於市場價的價格向員工銷售單位福利房，沒有購房資格的人則以員工名義購入房屋。已擁有房產的職工將該資格轉讓給他人，自己亦可從中獲取報酬。 此外，經濟適用住房限購政策本是為了保障城市中低收入群體和住房困難群體的住房需要，但也存在部分人為獲取本不屬於自己的優惠，通過借名買房的手段，以低收入人群的名義購得房屋。 因為以上矛盾的存在，借名買房的法律風險不易避免，司法實踐中相關問題引起的訴訟頻發，借名買房合同的效力及履行問題更是訴訟中各方爭議的焦點。 （一）出名人否認借名買房 借名買房雖然可使本不具有購房資格的人達成買房目的，但依然存在諸多法律風險。 借名人通常會與關係密切的人約定借名買房，基於信任關係一般都僅以口頭方式訂立契約。但是面對巨額的經濟效益，未必每一位出名人都會信守承諾。實踐中存在不少出名人在多年後主張雙方約定的不是借名買房合同，只是借名人將款項借給出名人購房而已。 這種情況下，如果借名人不能提供充足的證據，證明雙方存在借名買房合意，法院則更傾向於認定二者不存在借名買房關係，房屋歸出名人所有。 （二）借名買房合同被認定為無效 根據法律規定，虛假意思表示、損害公共利益、違背公序良俗的合同自始無效。若借名買房合同被認定為無效，其中關於合同義務、解除條件等約定也均歸於無效，借名人只能請求出名人返還出資本金及利息，並主張相應責任。如此，借名人無法獲得房屋所有權，購買房屋的根本目的將無法實現。 （三）出名人擅自處分房屋 我國不動產公示的主要方式是不動產登記，不動產物權的設立、變更、轉讓、消滅必須通過登記完成。借名買房合同中，出名人是不動產登記簿上的房屋所有權人，不動產登記簿上的記載具有形式上的推定效力。如果善意第三人基於對記載的信任，與出名人簽訂了買賣合同並已經完成“善意取得”制度所要求的條件，房屋所有權只能歸屬於善意第三人，即借名人失去了房屋所有權。 （四）因出名人的債務導致房屋被強制執行 借名買房行為使出名人成為了外觀上的房屋所有權人，因此，在借名買房模式之下，如出名人因個人原因進入財產保全或者強制執行程序，登記在其名下的房屋必然會被法院查封甚至強制執行。此時，借名人的救濟渠道通常是提起案外人對執行標的的異議與案外人異議之訴。但基於外觀主義原則與保護善意第三人的價值取向，司法實踐中一般認為借名人無法對抗出名人的債權人，但證據充足的除外。換言之，借名人主張自己是不動產的實際權利人而排除執行的，往往被課以繁重的證明責任，其需要對存在借名買房合同、自身繳納購房款、自身實際占有房屋等情況進行證明，否則通常都會因證據不足而不被支持。 （光明日報／評論．作者：劉以柔律師）

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