【疫後樓市】手握逾10房產 每月倒貼2萬 撐過疫情租市回溫

他以店屋舉例，疫情期間，很多租戶因疫情打擊關店退租，但疫情也出現很多人出來創業，那些空置的店屋也有新租戶，其中租金與疫情期間相比，已慢慢回升了。

疫下減租租客

申請暫緩還貸

48歲工程師經理黃先生自大學畢業後工作並買下人生首間房產，就意識到房產價值會隨著時間推移而升值，所以就對投資房產有興趣並開始自學投資策略。

他先是在檳城購買約13萬令吉用於自住，後來又在檳城、吉隆坡及柔佛地區購置數個單位。他除了通過將房產出租賺取佣金外，也將已增值的房產拿去再融資，讓他有更多現金購買合心意的產業，如今的他擁有12間房產，除了6間還在興建中，剩餘單位都作出租用途。

黃先生說，因負擔著10多間的房貸，所以在兩年疫情期間，除了要償還一些正在興建中房產的銀行利息，租客也要求減租，所以那時候可說每月要倒貼約2萬令吉。

“雖然我的正職的收入並沒有受到影響，同時銀行在疫情初期也有推出為期6個月的自動暫緩還貸計劃，但因為每月要倒貼，所以唯有減少一些不必要的開銷。”

他之後向銀行申請延續暫緩還貸，加上其財務狀況還有一些現金流可使用，所以就在疫情下撐了下來。

黃先生說，如今疫情趨緩，其房子出租率也逐漸恢復了，甚至平均每週都會接獲數十通有關租房事宜的詢問電話。

“一些地區的房產，在2年疫情時期可說是降租也無人問津，如在吉隆坡思特雅大學（UCSI）大學城所購置的產業單位，那時學生都因居家上課而空置了，但如今隨著大學生恢復實體課，該處的單位很快又再次被租出去了。”

黃先生最喜歡投資的房產是介於40萬至50萬令吉之間的高樓房產，因他認為，中位價的房產其優點是不易受到影響，購買所需的價錢不僅比有地房產便宜，同時也是較容易出租。

成熟地段容易出租

“另外，房產所處的地段也是影響出租率因素之一，而我較喜好購買社區發展成熟地段，如交通發展成熟及擁有大量現代生活設施，所以除了在疫情兩年期間需要自己倒貼外，其他時候的租約可說是未間斷過。”

他先是購置住宅單位出租，但後來他發現住宅單位需要自備約30%的現金，為此就轉向投資可借貸85%的商業單位，所以如今所擁有的興建中產業單位多是SOHO或商業單位。

商業單位租金較高

他也發現，在檳城出租商業單位所得的租金，可獲得超過屋價的4至6%，反而出租住宅單位所得的租金較低，可說是不超過屋價的3%。

他說，為避免房屋長期空置，帶來更慘重的損失，除了位於檳城產業是他自行處理外，位於其他地區的產業都是交給服務好且有責任心的房屋中介打理。

“雖然交給專業人士打理要讓他們抽佣，但購置產業是一項長遠的投資，所以並不能糾結於當下的小數額佣金。”

保守型投資者

置產穩妥安全

雖然投資房產因疫情“被燒傷手”，但黃先生坦言自己會繼續投資房產，因房產是相對比較穩妥又安全的投資，也能達到累積財富和實現財務自由的目標。

他自認是個保守型的投資者，選擇投資在成熟型的市區，如附近已有完善的設備，並不會衝動投資一些還未開拓的荒涼地區，因他看不到這些地區的未來發展。

“如真的要在這些地區進行投資，或許就要等10或20年，待該處發展成熟了，我才投資該處的產業。”

他勉勵那些正要開始投資房產者，在聽取他人的意見後，要回歸當下看自身的財務能力，規劃好自身的現金流及風險管理，不要受到別人的影響，否則最後吃虧的則是自己。

他也建議正要開始投資房產者，要先投資自己熟悉的地方，或如投資在自己不熟悉的地方，則要確保當地是有自己熟悉的人能幫你管理，否則屆時就會出現各樣的問題，倒是要後悔也來不及了。

疫情深刻體會

重估風險管理

黃先生說，雖然早知道“不是每項投資都是完美的”，但這場疫情讓他對此有更深刻的體驗。

他形容，因疫情產生的行管令可說是讓他“嘆為觀止”，即便像他一樣，已有多年的投資經驗，且認為已做好了自身的風險管理，也需要在風險管理上重新評估。

“普遍上大家都認同一個緊急儲備金要最少3至6個月的金額，但這場疫情改變了我的想法，我認為，一個理想緊急儲備金的理想金額應該要至少2至3年。”

他強調，並非所有人都需要準備如此多的緊急儲備金金額，但像他這種手握多間房產的投資者，這就尤為重要了。

工業園帶旺房價

峇都交灣漲10%

陳劍豪說，目前州內各區住宅產業並沒有大幅度增值，唯位於峇都交灣工業園附近的住宅產業則是漲了約10%，相信與該區工業園的發展有關。

他說，疫情后，其實最為搶手的是工廠地段，尤其是比峇六拜工業區大兩倍的峇都交灣工業園，因該處被投資者公認為未來最有發展潛能的地區，至今該區的工業用地可說是已爆滿了，不少中小型工廠也在建設中，無形中帶動了該區周邊包括爪夷一帶的住宅產業了。

報導:林秋瑩