（檳城27日訊）租戶怕遇壞業主，業主最忌爛租戶！ONG YU SHIN律師樓創辦人王優幸律師說，白紙黑字（租賃合約）是能保障雙方利益的法律文件，雙方在簽署前須了解並協調合約中的每個條款。
他在光明線上產業展中，向大眾解釋住宅、服務式住宅及商業租約的基本知識，並提醒大家在簽約前，一定要先了解產業性質，即被歸納為非商業用途的產業皆屬住宅，包括有地屋及公寓，至於合約有效期3年以下則屬長期合約。
他說，一份受法律保護的租賃合約，須列明幾項基本條款，包括租賃基本事宜（業主及租戶資料、租金及交租期限）、租期、終止和續約條例、房屋修繕及改裝與業主的責任及稅費承擔約定。
租期須雙方事先協調
“租期須雙方事先協調，避免租戶或業主在合約有效期間，擅自搬出或終止合約。”
他說，多數長期住宅租賃合約雖屬自動續約，且不會特意在合約中註明，然而大部分糾紛也因此而起，因為不註明“自動續約”的合約被定義為永久有效，期間租戶或業主不可擅自終止合約。
“終止和續約條款不明確，對雙方都會造成困擾，因各種原因不願續租的租戶，卻因合約未註明終止日期而被‘綁’住。”
他指出，合約中須註明在租屋期間出現漏水等設備損壞時，租戶須及時通知業主，並由業主承擔修葺費用，包括管理費、維修費、水電費、押金數額及返還事宜，若在租屋期間業主不肯支付費用，租戶可先自付後要求業主在租金上扣。
至於住宅和商業租約在法律上有不同處理方式，王優幸說，簽訂商業租約前，雙方須事先了解租賃期間的商業用途，而業主應事前在檳威市政廳申請物業，包括工廠及店鋪的營業許可證。
他說，商業租約的時效一般為3年，若要拉長時效，租客可諮詢律師或中介，在合約中列明雙方同意的基本條件，包括租金、長期租期及續約權等。
可通過律師協調
將疫情納入不可抗力條款
新冠肺炎疫情衝擊下，為保障商業合約的有效力，多數商業租約中有附加“不可抗力（Force Majeure）”條款，尤其商場店鋪租賃合約。
王優幸解釋，“不可抗力”是指出現對外戰爭、自然災害及內亂等事件時，租客可以不履行合同義務，唯“不可抗力”條款中不包括疾病大流行（Pandemic）或政府發出的居家令。
“租客可通過律師或中介與業主協調，將新冠肺炎疫情納入‘不可抗力’條款中，即可在疫情期間引用該條款來減免租金或解除租約，否則若租客無能力或不願意支付租金，業主可要求租客提供擔保人代為履行合約。”
“其餘續約、涉及金額、中途轉讓及裝潢問題都要一一在合約中列明，期間必須向律師或中介從中協調或見證，確保所簽合約有法律效用。”
無牌營業私自轉租
多數服務式住宅業者違法
王優幸說，現今服務式住宅業者多數違法，即無牌營業或私自轉租予多名租客，導致住宅出現安全問題，並造成其餘住戶甚至住宅範圍不安寧。
他說，有意經營服務式住宅的業者或租戶須確保持有營業准證，並在合約條款中明確列明租客有權利進行日租計劃，並增加租客人數。“業主要確保收取押金用於支付保安費、維修費等雜費，若遇到‘臭腳’的租客和業主，我建議其中一方可通過法庭判決向對方索取12個月的賠款，法庭也會拍賣租客物品，以償還欠下的租金。”
業主和租客必須通過律師或中介協調，達致雙方同意每項條款，在合約上詳細列明後才簽約，以保護自己的產業和權益。
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