專題副刊

滯銷屋逐年增加 房產供售趨失衡 逾3萬住宅養空氣

隸屬財政部的國家產業資訊中心發布《2019年首季房產滯銷報告》,全國滯銷住宅達3萬2936間,同比2018年增加7743間,相等於30.7%;同比2017年更上揚了84.9%,我國房產供售失衡情況越漸嚴重。

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柔佛是各類滯銷住宅最多的州屬;檳城是滯銷高樓住宅最多的州屬;吉蘭丹、登嘉樓及吉打每兩間新宅就有一間滯銷;霹靂則是近年新宅推出數量漲幅最大,但滯銷單位數量和供售失衡都偏嚴重的州屬。

此外,NAPIC也同時發布《2019年首季住宅房價季度更新》。此報告顯示,我國住宅房產交易價歷經過去8年近乎翻倍增長之後,2019年首季呈現較明顯跌幅,回落到大概是2014年時的交易中位價水平。

今年逾3.2萬滯銷屋

根據國家產業資訊中心(NAPIC)的定義,在拿到完工及落成准證(CCC)9個月後仍無法售出的產業,就會被歸類為滯銷產業(property overhang)。

2019年首季,全國推出的各類新宅有12萬0309間,當中滯銷新宅達3萬2936間,佔推出數量的27.4%,滯銷新宅市值達199億6420萬令吉。

在滯銷的3萬2936間新宅當中,依住宅類型來看,公寓和組屋單位最多,佔1萬5137間(46%);其次是排屋,有1萬1796間(35.8%)。

以價位來看,30萬令吉以下滯銷單位有1萬2073間(36.7%);30萬至50萬令吉佔8337間(25.3%);50萬至100萬令吉佔8195間(24.9%);100萬令吉以上則有4331間(13.1%)。

若細看每個價位的滯銷和推出數量比例,30萬令吉以下,以及30萬至50萬令吉新宅的供售失衡情況較嚴重,滯銷單位數量佔各自價位推出數量的32.2%及30.1%

100萬令吉以上的新宅單位則有28.5%賣不出。至於50萬至100萬令吉的新宅供售失衡相對輕微,滯銷單位佔推出數量的21%。

發展商方面申訴,發展商配合政府要求及指示興建了不少可負擔房屋,但結果有意購屋者的房貸申請卻不過關,可負擔房屋因此滯銷。

至於購買100萬令吉以上房產者,大多作為投資。基於市場走軟,投資者擔心百萬令吉房產難轉手,所以選擇不進場,造成高價屋滯銷。

相對好賣的是50萬至80萬令吉的中價屋,購買中價屋者目的多為自住,而且是可通過房貸申請的中產家庭。

儘管滯銷新宅持續增加,但國內房產興建仍相當蓬勃。據2019年首季數據,正在全國興建中的新宅有18萬5028間,另有4萬9441間已獲批興建但未動工。

柔霹雪檳最多滯銷

從單位數量來看,柔佛、霹靂、雪蘭莪及檳城是滯銷新宅排在前四位的州屬;若從各別州屬的滯銷對比推出數量比例來看,吉蘭丹、登嘉樓、吉打及霹靂是供售失衡最嚴重的州屬。

據報告,在吉打推出的7079間新宅中,高達3418間(48.3%)滯銷;霹靂推出的1萬3011間新宅,5890間(45.3%)滯銷。換句話說,每兩間新宅,幾乎就有一間賣不出。

吉蘭丹房產領域並不蓬勃,2019年首季推出的新宅雖只有412間,但有257間滯銷,比例高達62.4%。登嘉樓情況類似,滯銷單位則有462間,佔新宅的55.4%。

部分州屬滯銷緩解

我國滯銷各類新宅2019年首季同比2018年整體增加,但其實各州情況不一,有些州屬滯銷數量增加,另有的則減少。

導致我國整體滯銷新宅增加的主要是霹靂(+3693間)、吉隆坡(+1461間)、柔佛(+1055間)及雪蘭莪(+1020間)。

滯銷新宅同比去年減少的州屬則有檳城(-181間)、吉打(-175間)、沙巴(-39間)及玻璃市(-37間)。這些州屬新宅滯銷問題已有所緩解,放緩推出新樓盤,並正努力消化現有單位。

服務式公寓SOHO難賣

服務式公寓(Service Apartment)及住家辦公室單位(SOHO)是近年興起的產業類型。

在2019年首季,全國共有1萬3013間建竣的服務式公寓及1537間SOHO滯銷。

在全國滯銷的服務式公寓中,柔佛佔8385間、吉隆坡1961間、雪蘭莪1829間、馬六甲278間、吉蘭丹200間及檳城159間、彭亨123間及砂拉越78間。

至於滯銷住家辦公室單位(SOHO),柔佛佔688間、雪蘭莪707間及吉隆坡則佔142間。

交易中位價首現跌幅

國家產業資訊中心(NAPIC)數據顯示,大馬整體住宅房產交易中位價自2010年就一直處在上漲勢頭。但趨勢於2018年開始逆轉,2019年首季更出現明顯跌幅。

根據NAPIC《2019年首季住宅房價季度更新》,大馬各類住宅房產交易中位價在2010年是15萬8000令吉,漲至2017年的30萬3000令吉,意謂房價近8年間幾乎翻倍增長。

住宅房產交易中位價在2018年終於停止漲勢,微降約2%,回落至29萬6994令吉;於2019年首季再降9.7%,回落至26萬8000令吉,大概是2014年時的交易中位價水平。

中位價(Median Price)指的是,把所有交易數據從小至大順序排開後,位置在最中間的數值。

舉例,大馬2019年首季各類住宅房產交易中位價是26萬8000令吉,這代表在2019年首季,一半住宅房產交易的價格低於26萬8000令吉,另一半交易則高於此價格。

相比交易平均價(Mean Price),中位價是衡量整體房價的較適當指標,因為平均價容易被高價房產交易拉高。

舉例,在2019年首季,儘管一半住宅房產交易的價格低於26萬8000令吉,平均價卻是33萬9780令吉。創下最高交易價的是吉隆坡安邦一單380萬令吉的獨立式洋房交易。

隆住宅價全馬最高

在2019年首季,首都吉隆坡以48萬令吉,穩坐各類住宅房產交易中位價榜首。這意味,整體而言,吉隆坡的住宅價格是全馬最高。

各類住宅房產交易中位價位子靠前的還有雪蘭莪(36萬令吉)、柔佛(34萬令吉)、納閩(33萬5000令吉)、沙巴(30萬令吉)、砂拉越(30萬令吉)及檳城(29萬令吉)。

若以住宅類型,公寓交易中位價最高的是吉隆坡(55萬令吉),接着是檳城(45萬令吉)、砂拉越(37萬令吉)、雪蘭莪(30萬5000令吉)、沙巴(30萬令吉)及柔佛(28萬令吉)、

排屋方面,吉隆坡以中位價77萬4000令吉居冠,接着是雪蘭莪(45萬9800令吉)、檳城(38萬1990令吉)及柔佛(37萬2300令吉)。

但值得注意的是,《2019年首季住宅房價季度更新》是抽樣2019年首季國內7萬1110宗住宅房產交易,得出以上結果。

森檳彭丹跌幅最大

在全馬13個州屬當中,2017及2019年首季住宅房產交易中位價跌幅最大的是森美蘭,中位價從2017年的28萬令吉,跌至2019年首季的22萬令吉,跌幅為21.4%。

住宅房產交易中位價跌幅第二大的州屬是檳城,從2017年的36萬,跌至2019年首季的29萬令吉,跌幅為19.4%。接下來是彭亨(-17.4%)及吉蘭丹(-17.1%)。

若納入3個聯邦直轄區,布城則是跌幅最大,從2017年的78萬7000令吉跌至25萬8000令吉令吉,跌幅達67.2%。但布城的交易案例太少,即只有27宗,或未能完整反映情況。

儘管大馬整體及大部分州屬的住宅房產交易中位價在2019年首季都下滑,砂拉越卻繼續走強,中位價從2017年26萬令吉漲至2019年首季30萬令吉,漲幅達15.4%。

2019年首季大馬各州新宅滯銷情況

 

供應

(單位)

滯銷

(單位)

價值

(百萬令吉)

滯銷/推出比例

(%)

全國

120,309

32,936

19,964.20

27.4

柔佛

25,048

6,057

4,700.39

24.2

霹靂

13,011

5,890

1,732.86

45.3

雪蘭莪

23,186

4,785

3,971.49

20.6

檳城

16,022

3,911

3,312.90

24.4

吉打

7,079

3,418

936.90

48.3

吉隆坡

14,136

2,608

2,536.62

18.5

砂拉越

4,134

1,473

610.22

35.6

彭亨

4,538

1,286

462.55

28.4

森美蘭

3,981

1,040

622.62

26.1

馬六甲

3,610

875

305.42

24.3

沙巴

4,144

817

483.79

19.7

登嘉樓

834

462

152.39

55.4

吉蘭丹

412

257

118.48

62.4

玻璃市

174

57

17.57

32.8

布城

0

0

0

0

納閩

0

0

0

0

 

 

2019年首季大馬各類住宅房產交易價摘要

(令吉/單位)

 

最低價

平均價

中位價

最高價

大馬

45,000

339,780

268,000

3,800,000

吉隆坡

73,000

643,351

480,000

3,800,000

布城

200,000

274,333

258,000

850,000

納閩

120,000

405,000

335,000

775,000

雪蘭莪

45,000

450,517

360,000

3,000,000

柔佛

45,000

358,787

340,000

1,780,000

檳城

45,000

359,750

290,000

1,850,000

霹靂

45,000

231,327

200,000

888,000

森美蘭

45,000

296,883

220,000

1,595,000

馬六甲

45,000

215,719

185,000

650,000

吉打

45,000

210,045

165,000

800,000

彭亨

45,000

222,637

200,000

590,580

登嘉樓

50,000

233,784

235,000

490,000

吉蘭丹

45,000

211,462

170,000

850,000

玻璃市

68,500

194,717

216,000

378,000

沙巴

50,000

372,401

300,000

1,650,000

砂拉越

55,000

333,138

300,000

1,500,000

 

 

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