光明線上產業展活動

林翰宏:投資房產 設IHC先考量利弊

 

(檳城27日訊)楷立商業顧問公司Kalyx營運總監兼營銷總監林翰宏指出,設立投資控股公司(IHC)投資房產,有好處也有需要考量的事項,房地產投資者要了解及注意,以便做出合適自己的投資選擇。

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他說,投資控股公司必須是超過80%收入來自投資收入、主要生意性質是持有投資,以及必須是投資控股的生意性質。

“目前投資控股公司只要有一名股東或董事就可成立,而它跟股東是獨立個體,當公司被起訴或破產,股東個人資產不會受影響。”

他今日在光明線上產業展主講“投資控股公司(IHC)在房地產的利與弊”時說,投資控股公司的好處是在以個人名義購買第3間住宅產業時,可把之前購買的2間住宅產業轉名到投資控股公司,當個人名下沒有任何房產的情況下,可重獲銀行90%的貸款來購買第3及第4間住宅產業。

他指出,用公司名義購買商業產業時,也可以向銀行貸款超過80%,而個人持有的產業在價格翻倍的情況下又捨不得賣,或想長久持有,這時就可轉名到投資控股公司,又可領出一筆款項來重新投入產業。

“不少人會購置產業傳承,即使有立遺囑,孩子要領出產業也得用上一兩年時間來完成相關手續,或得先支付之前所欠政府的稅務,但如果是已設立了投資控股公司,就可省下各項程序,而是直接把所持有的股份分予後輩。”

減少聯名風險

他說,投資控股公司減少聯名風險,如聯名對象被訴破產,也不會影響到另一方。當對方要脫售股份時,也不會影響到聯名者。

“投資控股公司每年得支付的專業費用約5000至8000令吉,同時只有一部份是可以扣稅,若當初以住宅產業轉名到投資控股公司,第6年及之後要售出時,產業盈利稅可不再是以個人產業的5%來計算,而是公司產業的10%。”

“短期內要售賣產業者,在要把產業轉名到投資控股公司時就得注意。今年5月18日內陸稅收局公布了新指南,非上市的投資控股公司稅率已調高至24%。”

王優幸:租賃合約能保障雙方利益的法律文件,雙方在簽署前須了解並協調合約中的每個條款。

王優幸:保障業主租戶利益

簽約前須瞭解各條款

租戶怕遇壞業主,業主最忌爛租戶!ONG YU SHIN律師樓創辦人王優幸律師說,白紙黑字(租賃合約)是能保障雙方利益的法律文件,雙方在簽署前須了解並協調合約中的每個條款。

他在光明線上產業展中,向大眾解釋住宅、服務式住宅及商業租約的基本知識,並提醒大家在簽約前,一定要先了解產業性質,即被歸納為非商業用途的產業皆屬住宅,包括有地屋及公寓,至於合約有效期3年以下則屬長期合約。

他說,一份受法律保護的租賃合約,須列明幾項基本條款,包括租賃基本事宜(業主及租戶資料、租金及交租期限)、租期、終止和續約條例、房屋修繕及改裝與業主的責任及稅費承擔約定。

“租期須雙方事先協調,避免租戶或業主在合約有效期間,擅自搬出或終止合約。”

他說,多數長期住宅租賃合約雖屬自動續約,且不會特意在合約中註明,然而大部分糾紛也因此而起,因為不註明“自動續約”的合約被定義為永久有效,期間租戶或業主不可擅自終止合約。

租期須雙方事先協調

“終止和續約條款不明確,對雙方都會造成困擾,因各種原因不願續租的租戶,卻因合約未註明終止日期而被‘綁’住。”

他指出,合約中須註明在租屋期間出現漏水等設備損壞時,租戶須及時通知業主,並由業主承擔修葺費用,包括管理費、維修費、水電費、押金數額及返還事宜,若在租屋期間業主不肯支付費用,租戶可先自付後要求業主在租金上扣。

至於住宅和商業租約在法律上有不同處理方式,王優幸說,簽訂商業租約前,雙方須事先了解租賃期間的商業用途,而業主應事前在檳威市政廳申請物業,包括工廠及店鋪的營業許可證。

他說,商業租約的時效一般為3年,若要拉長時效,租客可諮詢律師或中介,在合約中列明雙方同意的基本條件,包括租金、長期租期及續約權等。

可通過律師協調

將疫情納入不可抗力條款

新冠肺炎疫情衝擊下,為保障商業合約的有效力,多數商業租約中有附加“不可抗力(Force Majeure)”條款,尤其商場店鋪租賃合約。

王優幸解釋,“不可抗力”是指出現對外戰爭、自然災害及內亂等事件時,租客可以不履行合同義務,唯“不可抗力”條款中不包括疾病大流行(Pandemic)或政府發出的居家令。

“租客可通過律師或中介與業主協調,將新冠肺炎疫情納入‘不可抗力’條款中,即可在疫情期間引用該條款來減免租金或解除租約,否則若租客無能力或不願意支付租金,業主可要求租客提供擔保人代為履行合約。”

“其餘續約、涉及金額、中途轉讓及裝潢問題都要一一在合約中列明,期間必須向律師或中介從中協調或見證,確保所簽合約有法律效用。”

無牌營業私自轉租

多數服務式住宅業者違法

王優幸說,現今服務式住宅業者多數違法,即無牌營業或私自轉租予多名租客,導致住宅出現安全問題,並造成其餘住戶甚至住宅範圍不安寧。

他說,有意經營服務式住宅的業者或租戶須確保持有營業准證,並在合約條款中明確列明租客有權利進行日租計劃,並增加租客人數。“業主要確保收取押金用於支付保安費、維修費等雜費,若遇到‘臭腳’的租客和業主,我建議其中一方可通過法庭判決向對方索取12個月的賠款,法庭也會拍賣租客物品,以償還欠下的租金。”

業主和租客必須通過律師或中介協調,達致雙方同意每項條款,在合約上詳細列明後才簽約,以保護自己的產業和權益。

唐英翔指出,地理能量是土地下的礦物或流水等,有正及負能量之分,正能量如寶石和玉,負能量則是地輻射,會導致人患癌。

唐英翔:免睡處含負能量

動物可助推測地輻射

馬來西亞首位地質病理學家唐英翔博士說,人們可以透過動物的幫忙來推測所住的地方、睡床的位置是否有地輻射。

“狗天生會找地輻射處,如果家里有養狗,把狗安置在某一處睡覺,若它不喜歡,那可能有關地方就屬地輻射處。”

地輻射導致患癌

唐英翔說,地理能量與風水不同,在土地上的我們叫風水,地理能量則是土地下的礦場或流水等,有正及負能量之分,正能量如寶石和玉,負能量則是地輻射,會導致人患癌。

“地輻射會產生輻射波,而輻射波可上到幾十層樓,國外科學、醫學上就對地輻射可致癌進行了不少研究及報告,也有不少相關數據顯示睡在地輻射處可患癌。”

他今日在光明線上產業展主講“地理能量的奧秘”時,舉出不少國外科學及醫生的相關研究及報告,也讓觀眾觀看所準備的影片案例。

他說,除了人站在地輻射處體力會被消耗掉、睡的地方屬地輻射處會患癌外,若商店的收銀處或公司在地輻射處也會影響生意,若要改善就要快速換掉睡覺地方、收銀處或坐位等。

他指出,要探測是否有地輻射,可以透過動物來幫助我們推測居住地、睡床位置是否有地輻射。

他說,古代人也知道地輻射,他們會養牛羊來推測,如在一個地方養了牛羊一年後,生了很多小牛小羊、生產很多牛奶、羊奶,那這地方就沒有地輻射,相反人們就會遷往它處。

他指出,有些動物會避開地輻射,也有些動物是喜歡地輻射,就如蛇、貓,如一個地方蛇常出沒、造窩、生了許多小蛇,那就有可能是地輻射處,若家里的貓喜歡某一處,推測那兒可能是地輻射。

“所有鳥類都會避開地輻射,除了貓頭鷹外,因此貓頭鷹出現的地方也可能有地輻射。”

抽獎名單出爐

恭喜Chen Yut Yin

贏手機

光明線上產業展第二批抽獎名單出爐,您是幸運兒嗎?恭喜所有幸運兒,光明日報的工作人員會在近期聯繫您如何領獎,也恭喜Chen Yut Yin(011xxx22992)抱走VIVO智能手機。

幸運兒名單出爐

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