專題副刊

政府打救房產市場 降外國人購屋門檻 滯銷屋 前路在哪?

聯邦政府在2020年財政預算案中宣布出手打救滯銷的城市公寓市場,把外國人購買城市公寓的價格門檻從100萬令吉調低至60萬令吉。我國滯銷公寓情況究竟有多嚴重?

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隸屬財政部的國家產業資訊中心(NAPIC)發布《2019年第二季房產滯銷報告》,我國滯銷公寓單位多達1萬4021間,總值82億8021萬令吉。滯銷的不僅是高價公寓,30萬令吉以下的所謂的可負擔公寓也存在滯銷問題。

國民買不起豪宅 可負擔屋也滯銷

根據NAPIC的定義,在拿到完工及落成准證(CCC)9個月後仍無法售出的產業,就會被歸類為滯銷產業(property overhang)。

報告顯示,滯銷的100萬令吉以上公寓單位有1430間,相等於滯銷公寓總數的10.2%;60萬至100萬令吉滯銷公寓有2508間(17.9%);30萬至60萬令吉滯銷公寓有5406間(38.6%)。

至於30萬令吉以下的公寓中,滯銷單位則有4677間,相等於滯銷公寓單位總數的33.4%。高價公寓滯銷其中一大原因是一般本地人買不起,但為何所謂可負擔房屋也會滯銷呢?

房貸申請不過關 發展商申訴難賣

發展商申訴,配合政府要求及指示興建不少可負擔房屋,但結果有意購屋者房貸申請卻不過關,可負擔房屋才會滯銷。

但對一般升斗小民而言,所謂可負擔房屋,價格或許還是太高了,還是負擔不起。政府有必要檢討可負擔房屋的定義,擬定有效政策,解決供應、需求、經濟能力錯配問題,助無殼族圓擁屋夢。

根據NAPIC報告,霹靂以2757間滯銷公寓單位,成為全國滯銷公寓單位最多的州屬,當中2293間集中在近打區。值得注意到是,霹靂的滯銷公寓單位絕大多數在30萬令吉以下。

滯銷公寓單位第二多的是吉隆坡,共有2722間,60万令吉以上的滯銷公寓佔了半數。滯銷單位主要在吉隆坡市、峇都、八打靈及Seksyen 1-100。

檳城是全馬滯銷公寓數量第三多的州屬,共有2621間。100萬令吉以上的佔573間;60萬至100萬令吉的佔295間;30萬至60萬令吉的佔1442間;30萬令吉以下則佔311間。若以地區來看,檳島東北縣佔1424間、西南縣796間,其餘401間在威省。

排在滯銷公寓數量排行榜第四及第五的分別是柔佛(2002間)及雪蘭莪(1855間)。

政策多變 限滯銷屋  料獅城人不會搶購

大馬政府宣布,明年起降低外國人在馬來西亞置產的門檻至60萬令吉(約20萬新元),有新加坡房產專家認為,盡管匯率誘人,但馬來西亞政策反覆多變,加上只限買滯銷公寓,料不會引發該國人蜂擁購屋的局面。

由於令吉與新元的差距大,3倍的兌換率是否會引發新加坡人搶購熱,引發熱議。

根據新加坡媒體報導,施誠地產(C&H)主要執行員林金財認為,新國人應該會有興趣投資,畢竟馬來西亞的公寓單位可能會更大和物超所值,加上新柔地鐵建成後,將會帶來許多方便。不過,Propnex博納集團高級副總裁林永富指出,馬來西亞的貨幣兌換率波動大,而且政策也不穩定,若國人想在馬來西亞買房子投資,需要很有信心。

“買家會想如今門檻降到60萬令吉,但誰會知道以後是否又會突然上漲還是下滑,加上買家只限買滯銷公寓,他們的第一個考量會是,為什麼單位賣不出?而公寓的單位的狀況如何也是個未知數。” 

或吸引港台日買家

新加坡專家認為,滯銷公寓或吸引更多香港、台灣和日本的買家。第一太平戴維斯(Savills)研究與咨詢部高級主管張敏璋說,香港的買家主要是中等收入人士,他們會希望通過銀發計劃(Silver Hair Programme)把退休父母安置在馬來西亞,而台灣和日本的買家可能會喜歡馬來西亞的氣候,選擇在那里退休。

Sovereign Group房地產公司總裁洪永良則表示,新措施或會吸引新加坡一些投資者,尤其是那些在馬來西亞有業務,或想在馬來西亞買第二個家的買家。

他認為,滯銷的公寓單位雖然便宜,但應該不會吸引投資者,相信只有常駐在馬來西亞或打算在那里退休的人才會買下單位。

逾12萬各類新宅 公寓滯銷數量多

根據NAPIC發布的《2019年第二季房產滯銷報告》,全國推出12萬4124間各類新宅,當中滯銷新宅達3萬2810間,佔推出數量的26.4%,滯銷新宅市值達197億6038萬令吉。

依新宅類型來看,公寓單位數量最多,佔1萬4021間(42.7%),總值82億8021萬令吉;其次是排屋,有1萬2037間(36.7%),總值54億9249萬令吉。

以價位來看,30萬令吉以下滯銷單位有1萬1511間(35.1%);30萬至60萬令吉佔11萬377間(34.7%);60萬至100萬令吉佔5709間(17.4%);100萬令吉以上則有4213間(12.8%)。

若細看每個價位的滯銷和推出數量比例,30萬令吉以下新宅的供售失衡情況較嚴重,滯銷單位佔推出數量29.9%;至於60萬至100萬令吉新宅供售失衡相對輕微,滯銷單位佔推出數量的21.7%。

30萬至60萬令吉新宅的滯銷單位佔推出數量26.6%;100萬令吉新宅的滯銷單位則佔推出數量的27.6%。

從單位數量來看,柔佛、霹靂、雪蘭莪、檳城和吉打是滯銷新宅排在前5位的州屬;若從各別州屬的滯銷對比推出數量比例來看,供售失衡最嚴重的州屬依序為霹靂、吉打、登嘉樓、玻璃市和吉蘭丹。

儘管滯銷新宅持續增加,但根據NAPIC報告,正在全國興建中的新宅有18萬7660間,另有3萬5759間已獲批興建但未動工。 

2019年第二季度公寓滯銷情況

(滯銷數量高至低)

 

推出(單位)

滯銷(單位)

滯銷佔推出(%)

全國

60656

14021

23.1

霹靂

5314

2757

51.9

吉隆坡

16290

2722

16.7

檳城

12427

2621

21.1

柔佛

6634

2002

30.2

雪蘭莪

11951

1855

15.5

砂拉越

2006

687

34.2

彭亨

2183

596

27.3

沙巴

2159

395

18.3

森美蘭

856

185

21.6

吉蘭丹

516

112

21.7

馬六甲

320

89

27.8

布城

0

0

納閩

0

0

吉打

0

0

登嘉樓

0

0

玻璃市

0

0

 

2019年第二季各價位公寓供售情況

價位(令吉)

推出(單位)

滯銷(單位)

滯銷佔推出(%)

低於10萬

2056

278

13.5

10萬- 20萬

3613

688

19.0

20萬- 30萬

10285

3711

36.1

30萬- 40萬

9950

2202

22.1

40萬- 50萬

5665

1532

27.0

50萬- 60萬

9045

1672

18.5

60萬- 70萬

6921

1358

19.6

70萬- 80萬

2126

224

10.5

80萬- 90萬

2681

830

30.9

90萬- 100萬

739

96

13.0

超過100萬

7575

1430

18.9

 

 

2019年第二季全國各州各類新宅滯銷情況

(滯銷數量高至低)

 

推出(單位)

滯銷(單位)

滯銷佔推出(%)

全國

124124

32810

26.4

柔佛

25743

6195

24.1

霹靂

12197

5796

47.5

雪蘭莪

23185

4243

18.3

檳城

16742

3929

23.5

吉打

7070

3314

46.9

吉隆坡

16537

2799

16.9

砂拉越

4867

1611

33.1

彭亨

4971

1518

30.5

森美蘭

3885

1037

26.7

馬六甲

3098

800

25.8

沙巴

3855

741

19.2

登嘉樓

910

419

46.0

吉蘭丹

960

361

37.6

玻璃市

104

47

45.2

布城

0

0

納閩

0

0

 

 

 

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