北馬地方光明線上產業展

【光明線上產業展】王優幸:保障業主租戶利益 簽約前須瞭解各條款

(檳城27日訊)租戶怕遇壞業主,業主最忌爛租戶!ONG YU SHIN律師樓創辦人王優幸律師說,白紙黑字(租賃合約)是能保障雙方利益的法律文件,雙方在簽署前須了解並協調合約中的每個條款。

他在光明線上產業展中,向大眾解釋住宅、服務式住宅及商業租約的基本知識,並提醒大家在簽約前,一定要先了解產業性質,即被歸納為非商業用途的產業皆屬住宅,包括有地屋及公寓,至於合約有效期3年以下則屬長期合約。

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他說,一份受法律保護的租賃合約,須列明幾項基本條款,包括租賃基本事宜(業主及租戶資料、租金及交租期限)、租期、終止和續約條例、房屋修繕及改裝與業主的責任及稅費承擔約定。

租期須雙方事先協調

“租期須雙方事先協調,避免租戶或業主在合約有效期間,擅自搬出或終止合約。”

他說,多數長期住宅租賃合約雖屬自動續約,且不會特意在合約中註明,然而大部分糾紛也因此而起,因為不註明“自動續約”的合約被定義為永久有效,期間租戶或業主不可擅自終止合約。

“終止和續約條款不明確,對雙方都會造成困擾,因各種原因不願續租的租戶,卻因合約未註明終止日期而被‘綁’住。”

他指出,合約中須註明在租屋期間出現漏水等設備損壞時,租戶須及時通知業主,並由業主承擔修葺費用,包括管理費、維修費、水電費、押金數額及返還事宜,若在租屋期間業主不肯支付費用,租戶可先自付後要求業主在租金上扣。

至於住宅和商業租約在法律上有不同處理方式,王優幸說,簽訂商業租約前,雙方須事先了解租賃期間的商業用途,而業主應事前在檳威市政廳申請物業,包括工廠及店鋪的營業許可證。

他說,商業租約的時效一般為3年,若要拉長時效,租客可諮詢律師或中介,在合約中列明雙方同意的基本條件,包括租金、長期租期及續約權等。

可通過律師協調

將疫情納入不可抗力條款

新冠肺炎疫情衝擊下,為保障商業合約的有效力,多數商業租約中有附加“不可抗力(Force Majeure)”條款,尤其商場店鋪租賃合約。

王優幸解釋,“不可抗力”是指出現對外戰爭、自然災害及內亂等事件時,租客可以不履行合同義務,唯“不可抗力”條款中不包括疾病大流行(Pandemic)或政府發出的居家令。

“租客可通過律師或中介與業主協調,將新冠肺炎疫情納入‘不可抗力’條款中,即可在疫情期間引用該條款來減免租金或解除租約,否則若租客無能力或不願意支付租金,業主可要求租客提供擔保人代為履行合約。”

“其餘續約、涉及金額、中途轉讓及裝潢問題都要一一在合約中列明,期間必須向律師或中介從中協調或見證,確保所簽合約有法律效用。”

無牌營業私自轉租

多數服務式住宅業者違法

王優幸說,現今服務式住宅業者多數違法,即無牌營業或私自轉租予多名租客,導致住宅出現安全問題,並造成其餘住戶甚至住宅範圍不安寧。

他說,有意經營服務式住宅的業者或租戶須確保持有營業准證,並在合約條款中明確列明租客有權利進行日租計劃,並增加租客人數。“業主要確保收取押金用於支付保安費、維修費等雜費,若遇到‘臭腳’的租客和業主,我建議其中一方可通過法庭判決向對方索取12個月的賠款,法庭也會拍賣租客物品,以償還欠下的租金。”

業主和租客必須通過律師或中介協調,達致雙方同意每項條款,在合約上詳細列明後才簽約,以保護自己的產業和權益。

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